Il TAR Salerno ha affermato che a seguito della cd. riforma Salva casa (d.l. 69/2024, come convertito dalla l. 105/2024), in particolare sulla base del novellato art. 23-ter, co. 1-ter e 1-quater d.P.R. 380/2001, il mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari non necessita di permesso di costruire (PdC) se non comporta opere edilizie, ma anche se si sostanzia in interventi di edilizia libera. In queste ipotesi, il cambio d’uso può essere effettuato previa SCIA.

Ai fini del caso di specie, il TAR ha ritenuto “sempre” ammessi i cambi di destinazione di una porzione di una singola unità immobiliare tra le categorie funzionali residenziale e commerciale.

Post di Alberto Antico – avvocato

Sta diventando amletica la questione dell’esatta perimetrazione della ristrutturazione edilizia e della sua distinzione dalla nuova costruzione, soprattutto in caso di interventi demo-ricostruttivi.

Il Consiglio di Stato ha affermato che gli interventi di ristrutturazione edilizia devono iscriversi pur sempre in un’attività di recupero sul patrimonio edilizio “esistente”, il cui limite è segnato appunto dalla preesistenza di un manufatto da ristrutturare o risanare, ossia di un “organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura”.

La finalità “conservativa” sottesa al concetto di ristrutturazione postula, pertanto, la possibilità di individuazione del manufatto preesistente come identità strutturale, già presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nella attualità. Deve, cioè, trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.

Costituisce pertanto una nuova costruzione, e non una ristrutturazione, la ricostruzione di un intero fabbricato, diruto da lungo tempo e del quale residuavano solo piccole frazioni dei muri, di per sé inidonee a definire l’esatta volumetria della preesistenza, in quanto l’effetto ricostruttivo così perseguito mira non a conservare o, se del caso, a consolidare un edificio comunque definito nelle sue dimensioni, né alla sua demolizione e fedele ricostruzione, bensì a realizzarne uno del tutto nuovo e diverso.

In buona sostanza, il concetto di ristrutturazione postula che sia possibile individuare, in maniera pressoché certa, l’esatta cubatura e sagoma d’ingombro del fabbricato su cui intervenire; solo se è chiara la base di partenza è possibile discutere l’entità e la qualità delle modifiche apportabili. Pertanto, costituisce nuova opera la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diruto.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il TAR Veneto ribadisce alcuni principii cardine in materia di fiscalizzazione ex art. 34 T.U. Edilizia, quale l’onere della prova dell’impossibilità di rimozione ricadente sul privato.

Ha poi ricordato la sua eccezionale applicabilità alle ipotesi di opere non sanabili, quali la ristrutturazione in cui non sia possibile il ripristino, ovvero un intervento difforme dal titolo ove la demolizione possa compromettere la parte conforme, ovvero nei casi di impossibilità di rimozione dei vizi procedurali o del ripristino nel caso di titoli annullati.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Il TAR Veneto precisa che la dichiarata impossibilità di demolizione della parte difforme dal titolo rileva solo ai fini dell’esecuzione dell’ordinanza di demolizione, e non invece nell’ambito della valutazione della ricorrenza dei presupposti per l’annullamento in autotutela del titolo.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Il Consiglio di Giustizia amministrativa per la Regione siciliana ha dichiarato illegittimo il provvedimento di annullamento in autotutela del titolo edilizio adottato da un Comune in ragione della riscontrata inottemperanza, in seguito alla realizzazione dell’opera, delle condizioni poste (nel caso di specie, si trattava della realizzazione di opere eseguite in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, riportata nella concessione edilizia).

Tale inottemperanza rende illegittimo non il titolo in sé, bensì la costruzione per come effettivamente realizzata, che può essere eventualmente conformata al titolo edilizio attraverso l’esercizio dei poteri repressivi, realizzandosi in tal modo l’interesse pubblico in aderenza ai canoni di ragionevolezza, proporzionalità e cd. minimo mezzo.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Giustizia amministrativa per la Regione siciliana ha affermato che, nel caso in cui il richiedente un provvedimento di sanatoria produca elementi probatori dotati di alto grado di plausibilità in ordine all’epoca di realizzazione delle opere, grava sulla P.A. l’onere di fornire elementi di prova contraria, mediante un’adeguata attività istruttoria. L’inversione dell’onere della prova, inoltre, si giustifica laddove la P.A. intervenga in autotutela su titoli in sanatoria già rilasciati, per ritenuta falsità delle dichiarazioni rese dall’istante in ordine alla data di realizzazione delle opere, dal momento che l’anteriorità del manufatto ad una certa data rappresenta un elemento costitutivo della legittimità dell’esercizio dell’autotutela.

Nel caso di specie, a fronte di numerosi indizi forniti dall’istante in ordine all’epoca di realizzazione del manufatto, il Comune dapprima respingeva l’istanza di condono; successivamente, revocava il diniego e rilasciava il provvedimento di condono; infine, dichiarava nullo il titolo in sanatoria e, contestualmente, adottava un nuovo provvedimento di rigetto dell’istanza.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che la declaratoria di incostituzionalità della norma attributiva del potere, con la sua portata naturalmente retroattiva, fa venire meno ex tunc il fondamento del potere esercitato, dando vita ad una fattispecie in tutto analoga a quella della mancata originale attribuzione della potestà autoritativa alla P.A., con conseguente vizio di nullità del provvedimento ex art. 21-septies l. 241/1990.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il TAR Veneto ribadisce che l’errore sul prezzo non è di per sé da considerarsi essenziale (e quindi essere causa di annullabilità), nemmeno in ipotesi di accordi sostitutivi o integrativi del provvedimento. Potrebbe essere qualificato come essenziale solamente se incide su una qualità essenziale della cosa; eventualmente poi, se ne sussistono i presupposti, potrà dare luogo all’azione di rescissione per lesione.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Il TAR Veneto ricorda che i profili attinenti (esclusivamente) alla copertura finanziaria di un’opera pubblica non sono censurabili dal privato, in quanto la regolarità contabile è estranea al rapporto tra singolo privato e Amministrazione.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che l’art. 129, co. 1 d.lgs. 42/2004 (“sono fatte salve le leggi aventi ad oggetto singole città o parti di esse, complessi architettonici, monumenti nazionali, siti od aree di interesse storico, artistico od archeologico”) esclude, in conformità al principio secondo cui la legge generale successiva non deroga le leggi precedenti speciali, che il Codice dei beni culturali e del paesaggio produca un effetto abrogativo delle leggi preesistenti relative a specifici siti, aree, città o parti di esse, monumenti nazionali.

Il precedente art. 128 intende disciplinare specificamente la perdurante efficacia o no delle notifiche di provvedimenti adottati in base alla disciplina generale previgente e pertanto non può essere richiamato per escludere l’efficacia dei decreti di vincolo per i quali non era prevista alcuna notifica individuale e che erano resi pubblici mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Dall’art. 128 cit. è desumibile un principio generale di continuità e conservazione dei precedenti vincoli, atteso che tutte le notifiche effettuate in base alle normative previgenti citate mantengono efficacia sotto la vigenza del d.lgs. 42/2004: anche con riguardo ai beni culturali di cui all’art. 10, co. 3 d.lgs. cit., per i quali non sono state rinnovate e trascritte le notifiche effettuate a norma delle l. nn. 364/1909 e 778/1922, l’art. 128 cit., pur prevedendo un procedimento diretto a valutare l’attualità dell’interesse sotteso al vincolo, dispone comunque che, fino alla conclusione del procedimento medesimo, le notifiche originarie restano efficaci in conformità al predetto principio generale di continuità.

La disciplina dei monumenti nazionali ha avuto, quantomeno fino al 1939, una propria autonomia e particolarità, atteso che, come evidenziato dalla circolare del Ministero per i Beni e le Attività Culturali n. 13/2012, la l. 364/1909 non conosceva la tipologia di beni culturali di interesse relazionale esterno, circostanza che rendeva necessaria l’adozione di provvedimenti ad hoc dichiarativi di monumenti nazionali.

Post di Alberto Antico – avvocato