Con la l. 10 novembre 2025, n. 167 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 265 del 14.11.2025), sono state approvate misure per la semplificazione normativa e il miglioramento della qualità della normazione.

Sono altresì state concesse numerose deleghe al Governo per la semplificazione, il riordino e il riassetto in determinate materie (come la navigazione, le leggi elettorali, l’istruzione, la tutela della disabilità, la protezione civile ecc.).

La legge è consultabile al seguente link:

https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2025-11-14&atto.codiceRedazionale=25G00174&elenco30giorni=true.

Post di Alberto Antico – avvocato

L'avvocato Pietro Bonso, che sentitamente ringraziamo, ci invia una nota di commento alla sentenza del TAR Veneto n. 1862 del 22 ottobre 2025 relativa alla legittimità di una SCIA in sanatoria presentata ai sensi del nuovo art. 36-bis, d.P.R. 380/2001, per legittimare un intervento di ristrutturazione (nella forma del ripristino tipologico) eseguito in parziale difformità dal Permesso di costruire.

Si legge nella sentenza: «Il cosiddetto “rispristino tipologico” non è cosa diversa o “minore” rispetto alla ristrutturazione, ma non è che una delle forme mediante le quali si esplica la ristrutturazione edilizia; e infatti, secondo la definizione recata dall’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. 380/2001 “costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Ne deriva che non esiste un intervento di “ripristino tipologico” in sé distinto (altro e diverso) da quello di ristrutturazione, ma soltanto un intervento di “ristrutturazione da attuarsi mediante rispristino tipologico”»

 TAR VENETO Nota a sentenza

Sentenza TAR VE 1862_2025

Il T.A.R. Veneto, con la sentenza della sez. II, 22 ottobre 2025, n. 1862 si è occupato del rapporto tra l'ordine di demolizione degli abusi edilizi  e dell'onere della prova circa la  obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme, necessario per ottenere la fiscalizzazione del'abuso.

Si legge nella sentenza: «Il potere di disporre la fiscalizzazione degli abusi, disciplinato dall'art. 34, d.P.R. n. 380/2001, ha valore eccezionale e derogatorio e deve essere inteso nel senso che non compete all'Amministrazione procedente valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (Tar Campania, Napoli, n. 6089/2023; Tar Sicilia, Palermo, n. 1025/2024; Cons. Stato, sez. VI, n. 9572/2023)» 

E' stato respinto il motivo di ricorso con cui veniva denunciata la mancata applicazione della fiscalizzazione in alternativa alla demolizione.

Post di Pietro Bonso - avvocato

Sentenza TAR VE 1862_2025

Il TAR del Lazio, Sede di Roma ha affermato che, di fronte a una SCIA edilizia ordinaria, il Comune possiede poteri inibitori, repressivi e conformativi disciplinati dall’art. 19 l. 241/1990, da esercitarsi in via ordinaria entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione (commi 3 e 6-bis art. cit.) e, solo in presenza di tutte le condizioni poste per l’esercizio del potere di annullamento in autotutela dall’art. 21-nonies l. cit., entro il più lungo termine di 12 mesi previsto da tale disposizione (comma 4 art. cit.).

Una volta scaduto il periodo di 30 giorni, il “consolidarsi” della SCIA determina l’impossibilità per il Comune di intervenire, se non subordinatamente al riscontro dei presupposti per l’intervento in autotutela. Se il Comune non motiva la sussistenza dei requisiti di quest’ultimo istituto, l’eventuale inibitoria tardiva rispetto al termine di 30 giorni è inefficace ex art. 2, co. 8-bis l. 241/1990.

Post di Dario Meneguzzo – avvocato

Il TAR del Lazio, Sede di Roma ha affermato che il provvedimento di inibitoria di una SCIA ordinaria emanato dal Comune dopo il termine di 30 giorni, entro quello di 12 mesi, ma senza motivare la sussistenza dei requisiti ex art. 21-nonies l. 241/1990, deve essere considerato inefficace ai sensi del precedente art. 2, co. 8-bis. Tale provvedimento tardivo ab origine è privo di effetti e sottratto all’onere di tempestiva impugnazione.

Colui che ha presentato la SCIA ordinaria può avanzare un’azione di (mero) accertamento volta a far valere in giudizio l’inefficacia: l’azione appartiene alla giurisdizione esclusiva del G.A. ex art. 133, co. 1, lett. a, n. 3 c.p.a.

Qualora il Comune abbia emanato ulteriori provvedimenti sfavorevoli a seguito della tardiva inibitoria della SCIA (nel caso di specie, un’ordinanza di rimessione in pristino), essi devono invece essere ritualmente impugnati a mezzo di una tempestiva azione di annullamento.

Post di Dario Meneguzzo – avvocato

Nel caso di specie, un condòmino trasformava una delle proprie finestre in una porta-finestra, aggiungendo tre gradini. Gli altri condòmini lamentavano che l’area cui questa porta-finestra dava accesso costituiva una parte comune condominiale.

Il TAR del Lazio, Sede di Roma ha affermato che la descritta trasformazione costituisce un’opera che, in quanto tale, non preclude in alcun modo l’uso dell’area medesima da parte degli altri condòmini, né ne altera la destinazione, ferma l’azione civilistica spettante a ciascun comproprietario, ex art. 1102 c.c., a tutela del decoro architettonico dell’edificio.

Post di Dario Meneguzzo – avvocato

Con l’accordo del 23 ottobre 2025, n. 140/CU raggiunto in sede di Conferenza unificata (pubblicato in G.U., Serie generale n. 263 del 12.11.2025), è stata approvato, nel contesto della nuova modulistica standardizzata per il settore del commercio, l’aggiornamento del modulo di comunicazione per l’esercizio di attività di commercio all’ingrosso.

L’accordo è consultabile al seguente link:

https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2025-11-12&atto.codiceRedazionale=25A06000&elenco30giorni=false.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il TAR Catania ha affermato che nel procedimento di project financing, l’atto con cui la Stazione appaltante conclude la prima fase di selezione di una proposta, da porre a base della successiva gara, è immediatamente impugnabile da coloro che abbiano presentato proposte concorrenti in relazione alla medesima opera pubblica.

La disciplina della procedura di project financing di cui all’art. 193 d.lgs. 36/2023, come novellata dal d.lgs. 209/2024 (cd. decreto correttivo), non si applica “ai procedimenti di finanza di progetto in corso” alla data di entrata in vigore del decreto correttivo, ossia il 31.12.2024, intendendosi per “procedimenti in corso” le procedure per le quali è stata presentata da un soggetto promotore una proposta di fattibilità per la realizzazione di interventi mediante finanza di progetto.

Il piano economico-finanziario (PEF) rappresenta il fulcro della proposta progettuale, dal momento che consente alla P.A. di apprezzare la congruenza e l’affidabilità della sintesi finanziaria contenuta nell’offerta in senso stretto. Un suo vizio intrinseco si riflette fatalmente sulla qualità dell’offerta medesima, inficiandola.

Una proposta relativa alla realizzazione in “concessione” di lavori o servizi può considerarsi presentata all’ente concedente - in quanto completa dei suoi elementi qualificanti - allorquando essa contenga, unitamente agli altri elementi individuati dall’art. 193, co. 3 d.lgs. 36/2023, il PEF asseverato.

Il PEF non può degradare a elemento meramente integrativo successivo rispetto alla proposta, di cui ne qualifica (e, anzi, ne deve qualificare) fin dal principio il contenuto, anche al fine di rispettare le tempistiche della prima fase del project financing.

Laddove la presentazione del PEF asseverato sia avvenuta dopo il 31 dicembre 2024, trova applicazione la nuova disciplina prevista dall’art. 193 d.lgs. 36/2023, come emendata dal d.lgs. 209/2024, entrata in vigore il 31 dicembre 2024, dovendosi escludere che a tale data di entrata in vigore del decreto correttivo la procedura in oggetto potesse considerarsi già “in corso”.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che l’art. 115 d.lgs. 163/2006 (cd. primo codice appalti), che prevede una clausola periodica di revisione prezzi, introduce obbligatoriamente una tutela non solo dell’appaltatore, ma anche a salvaguardia dell’interesse pubblico a che le prestazioni di beni e servizi alle PP.AA. non siano esposte col tempo al rischio di una diminuzione qualitativa, a causa dell’eccessiva onerosità sopravvenuta delle prestazioni stesse, nonché quella di evitare che il corrispettivo del contratto di durata subisca aumenti incontrollati nel corso del tempo, tali da sconvolgere il quadro finanziario sulla cui base è avvenuta la stipulazione del contratto. In applicazione di tale istituto viene quindi fissato un “nuovo” corrispettivo per le prestazioni oggetto del contratto, conseguente alla dinamica dei prezzi registrata in un dato arco temporale, con beneficio per entrambi i contraenti.

La periodicità della revisione non implica affatto che si debba azzerare o neutralizzare l’alea relativa ai contratti di durata, in armonia con la disciplina di cui all’art. 1664 c.c. - che sebbene non applicabile ai contratti pubblici, esprime comunque un principio di ordine generale in materia negoziale - la quale impone alle parti di provare la sussistenza di eventuali circostanze imprevedibili che abbiano determinato aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera, e che accorda la revisione solo per la differenza che ecceda il decimo del prezzo complessivo convenuto.

Nel caso di specie, non sussistevano i presupposti per la revisione dei prezzi in riferimento al contratto multiservizio tecnologico integrato con fornitura di energia per gli edifici in uso alle PP.AA., ove la clausola della lex specialis di gara, liberamente accettata dall’operatore economico con la richiesta di partecipazione, pur fissando il quomodo, ovvero il criterio di calcolo, non era automatica quanto alla sua applicazione, essendo incerta nell’an e nel quando, rimessi ad un evento astrattamente futuro e incerto, legato a quanto nel corso del contratto la P.A. avrebbe stabilito.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che nel sistema del d.lgs. 50/2016, la revisione dei prezzi è consentita, ai sensi dell’art. 106, co. 1, lett. a d.lgs. cit., solo se prevista espressamente nei documenti di gara, con clausole chiare e precise e purché non sia modificata la natura del contratto. Non si possono applicare per analogia le norme speciali ed eccezionali emanate per l’emergenza covid-19, né la nuova disciplina sulla revisione dei prezzi introdotta dal d.lgs. 36/2023, che non vale retroattivamente.

Nella vigenza dell’art. 106 cit., la revisione del contratto è ammessa solo ove espressamente pattuita. Tale disciplina e la relativa interpretazione sono compatibili con il diritto europeo in quanto le direttive dell’UE in materia di appalti pubblici non ostano a norme di diritto nazionale che escludano la revisione dei prezzi dopo l’aggiudicazione del contratto.

In mancanza di un obbligo legale di previsione contrattuale della revisione dei prezzi dell’appalto, non ricorre il presupposto dell’inserzione automatica della clausola revisionale, in quanto il meccanismo previsto dall’art. 1339 c.c. presuppone una norma imperativa che consenta l’integrazione ex lege del contratto o la sostituzione della clausola difforme apposta dalle parti. Il previgente art. 115 d.lgs. 163/2006 consentiva la suddetta integrazione automatica.

Post di Alberto Antico – avvocato