Il TAR Palermo ha affermato che la realizzazione di una piscina interrata – la quale non ha natura pertinenziale rispetto al fabbricato cui afferisce – integra un intervento di nuova costruzione e necessita del previo rilascio del permesso di costruire.

Post di Alberto Antico – avvocato

Nel caso di specie, un privato presentava una SCIA per la realizzazione di una piscina interrata.

Il Comune, dopo i 30 giorni, dichiarava inefficace la SCIA, in quanto l’intervento richiedeva un permesso di costruire.

Poiché però interferiva una legislazione siciliana che non rendeva chiaro se la realizzazione di piscine interrate richiedesse un PdC o una SCIA, tanto che il Comune aveva preso decisioni ondivaghe in passato, il privato avanzava plurime istanze di chiarimenti agli Uffici comunali, senza mai ottenere risposta.

Alla fine, il Comune spiccava l’ordinanza di demolizione della piscina.

Il privato presentava un’istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001, sulla quale si formava il silenzio-diniego.

Il TAR Palermo ha annullato tale silenzio-diniego, non tanto per aver accertato la doppia conformità dell’intervento (pur attestata dal tecnico di fiducia del ricorrente), bensì perché, alla luce della complessiva vicenda, in nome del principio di buona fede che informa i rapporti tra privati e P.A. (cfr. art. 1, co. 2-bis l. 241/1990), il ricorrente meritava un provvedimento espresso.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il T.A.R. Milano ricorda che la creazione di terrapieni artificiali, al pari dello sterro, integrano attività edilizie soggette a PdC, trattandosi di modifiche permanenti dello stato dei luoghi.

Post di Matteo Acquasaliente - avvocato

Il TAR Veneto ha qualificato come piano abitabile, e non come mansarda, l’ultimo piano di un fabbricato che era dotato di un servizio igienico, dell’impianto idrotermo-sanitario e di un solaio di copertura piana ad altezza di m. 2,70 dal piano pavimento.

Nel caso di specie, il Comune aveva erroneamente qualificato come nuova costruzione (in quanto trasformazione di una mansarda in un piano abitabile) il progetto del privato, che in realtà costituiva una ristrutturazione di un piano (già) abitabile.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il TAR Veneto ha affermato che la verifica dello stato legittimo di un immobile impone di comparare lo stato di fatto con gli interventi autorizzati dai titoli edilizi che hanno legittimato la costruzione dell’edificio ed eventuali modifiche parziali: tale verifica andrà effettuata ritenendo come autorizzati i soli interventi per i quali il titolo edilizio è stato richiesto ed approvato (cfr. art. 9-bis, co. 1-bis d.P.R. 380/2001).

Post di Alberto Antico – avvocato

La risposta a questa domanda implica una premessa logica: se si accerta che nel caso di specie l’immobile ante 1967 avrebbe potuto essere edificato senza autorizzazioni edilizie, non vi è uno stato autorizzato da rispettare, perciò lo stato legittimo in realtà si risolve in un onere probatorio, cioè nella dimostrazione che l’immobile stesso aveva una data conformazione edilizia prima dell’entrata in vigore della cd. legge ponte.

Così, il Consiglio di Stato ha affermato che in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione grava l’onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla l. 765/1967, che con l’art. 10, novellando l’art. 31 l. 1150/1942, ha esteso l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Post di Daniele Iselle

Il Consiglio di Stato ha affermato che, in linea generale, grava sul privato l’onere di dimostrare il tempo di realizzazione del proprio immobile (sospettato di abusivismo).

Se però il privato presenta elementi probatori “non implausibili”, grava sulla P.A. l’onere di motivare la propria tesi di abusività dell’immobile.

Ciò vale anche qualora emerga un’oggettiva difficoltà di stabilire con “assoluta certezza” il tempo di realizzazione di opere edilizie abusive o risalenti nel tempo, altrimenti il provvedimento repressivo della P.A. è annullabile per difetto di istruttoria.

Post di Daniele Iselle

Il Consiglio di Stato ha ricordato che anche prima della legge ponte (l. 765/1967) e della legge urbanistica fondamentale (l. 1150/1942), l’ordinamento conosceva normative che imponevano al privato l’ottenimento di un titolo edilizio prima di procedere all’edificazione. In particolare:

- laddove emanati, i regolamenti edilizi comunali di esecuzione della potestà regolamentare attribuita ai Comuni nella materia edilizia dai testi unici della legge comunale e provinciale susseguitisi nel tempo (r.d. 10 febbraio 1889, n. 5921; r.d. 21 maggio 1908, n. 269; r.d. 4 febbraio 1915, n. 148);

- per gli immobili realizzati in Comuni ricadenti in zone sismiche, il r.d.l. 25 marzo 1935, n. 640 e il r.d.l. 22 novembre 1937, n. 2105.

Post di Daniele Iselle

Il Consiglio di Stato ha affermato che il frazionamento catastale, laddove non sia “di primo impianto” ai sensi dell’art. 9-bis, co. 1-bis d.P.R. 380/2001, può al più assurgere a rango meramente indiziario dello stato legittimo di un immobile.

Post di Daniele Iselle

L’ha ricordato il TAR Catania, richiamando l’orientamento pressoché granitico stabilizzato dalla sent. Ad. Plen., n. 9/2017.

Post di Alberto Antico – avvocato